¿Cuánto cuesta de verdad, construir una vivienda?
Cuando una empresa o alguien a nivel particular quieren construir una promoción de viviendas o una vivienda de uso privado hay multitud de factores que influirán en el coste final
Hay algunos costes relativamente fáciles de determinar, el proyecto, la dirección de obra, la licencia, el coste de la financiación, los seguros, los avales, los gastos jurídicos, la gestión etc.
El coste de suelo, aunque imprevisible antes de comprarlo, si es un suelo urbano y urbanizado se conoce una vez adquirido (también puede haber sorpresas posteriores)
¿Pero cuánto cuesta de verdad construir una vivienda? Para intentar simplificar lo reduciremos a cuánto cuesta construir un m2 de vivienda
Para hacerlo fácil, pues depende
En muchas ocasiones nos hemos encontrado con magníficas promociones o autopromociones en las que, por no analizar de manera exhaustiva y con conocimiento de causa el coste real de construcción, el resultado final ha sido catastrófico
Hay multitud de factores, conocidos o no, que alterarán este coste, enumeramos algunos de manera resumida:
- Normativa Urbanística y sus especialidades, incluso modificación de normativa durante el proyecto y obra
- Sistema de construcción empleado
- Diseño arquitectónico y Proyectista elegido
- Constructora que ejecutará la obra y autoengaño a ofertas y plazos imposibles
- Materiales y acabados, disponibilidad e incrementos de precio de materiales, costumbres de la zona, accesos obra, zona de acopios
- Inclemencias meteorológicas
- Subsuelo y cimentación a emplear, movimiento de tierras, topografía del terreno, geotecnia del terreno, (arcillas expansivas, codales, muros necesarios, bataches, estabilidad edificios colindantes, restos arqueológicos, vecinos colindantes, restos de construcciones y anteriores conocidas y desconocidas, contaminación del suelo)
- Servicios de infraestructura, disponibilidad y estado de; agua, energía eléctrica, saneamiento, comunicaciones, contraincendios
- Edificación principal y resto de edificaciones; porches, terrazas, vallado, cancelas, cuartos comunitarios, urbanización interior
- Zonas comunes, jardín, piscina, zona deportiva, seguridad
Como ejemplos os contamos casos reales actuales
Sótano aparcamiento. Todavía hay promotores que al sótano de aparcamiento le aplican un porcentaje del coste sobre rasante o incluso directamente dicen que en el precio del sobre rasante está ya incluido el sótano, desde nuestro punto de vista un gravísimo error
Conocemos promociones actuales en el que el aparcamiento bajo rasante está calculado a 300 €/m2 y conocemos promociones en que el coste real del aparcamiento bajo rasante es de 1.600 €/m2. Para añadir más dolor conocemos algunas promociones en que se ha calculado que cada plaza de aparcamiento tiene 24 m2 de superficie construida (rotundamente falso) y otras cuya superficie construida es de 40 m2 (más próximo a la realidad). Eso sí en ambas la superficie útil de la plaza es la misma, el resto se va en rampas, calles interiores de circulación y cuartos de instalaciones
Hoy hay edificaciones plurifamiliares cuyo coste real sobre rasante es de 700 €/m2 y hoy también hay edificaciones plurifamiliares cuyo coste real es de 4.500 €/m2. Ya os hacemos nosotros la cuenta, un 650 % más
Luego ¿cuánto cuesta construir? ¡pues depende!
Si queréis profundizar más, estamos a vuestra disposición
